Kus saab säästa, kui maja projekt on juba valmis või lõpujärgus?
Projekt on valmis või kohe valmimas, hinnapakkumised on laual ja siis tuleb halb üllatus: maja maksab rohkem, kui alguses planeeritud.
Sellises olukorras ei tasu veel pead norgu lasta.
Väga sageli on võimalik valmis või peaaegu valmis projektist võtta välja arvestatav summa ilma selleta, et maja kvaliteet või kasutusmugavus oluliselt halveneks.
Oluline on lihtsalt vaadata projekti teise pilguga.
Mitte küsida „Kust saaks odavama materjali?“, vaid „Kas see lahendus peab üldse nii keeruline olema?“
Just siin algab projekti väärtusanalüüs.
Eesmärk ei ole ehitada sama maja odavamatest ja kehvematest materjalidest. Eesmärk on leida kohad, kus projekt sisaldab kallist lahendust, millele on olemas lihtsam, standardsem ja sama hästi toimiv alternatiiv.
Kõige rohkem tasub keskenduda muudatustele, mida saab teha ilma hoone põhilahendust ümber tegemata ja võimalusel ilma uut loamenetlust alustamata. Samas tuleb iga konkreetse muudatuse puhul kontrollida, kas see muudab ehitusprojekti olulisel määral ning kas vajalik on projekteerija või kohaliku omavalitsuse kooskõlastus.
1. Alusta suurest, mitte pisiasjadest
Kui maja eelarve on näiteks 50 000 eurot liiga kõrge, ei lahenda probleemi see, et leiad 3 eurot odavama segisti või 5 eurot odavama pistikupesa.
Kõigepealt tuleb vaadata katust, fassaadi, aknaid, kandvaid konstruktsioone, maja kõrgust, tehnosüsteeme, siseviimistluse standardit, erimõõdus lahendusi ja ehitusprotsessi enda keerukust.
Just nendes kohtades liiguvad kümned tuhanded eurod.
Alles pärast suurte otsuste ülevaatamist tasub hakata optimeerima väiksemaid komponente.
2. Katuse kuju ja kaldenurk
Katuse juures on sageli väga suur säästupotentsiaal.
Kui projektis on keeruline katus paljude murrete, neelude, vintskappide, erinevate kõrguste, läbiviikude ja erisõlmedega, tähendab see palju materjali ja veel rohkem tööaega.
Kui arhitektuur lubab, võib mõnikord katuse geomeetriat lihtsustada ilma, et maja üldilme oluliselt muutuks.
Ka katuse kaldenurk mõjutab hinda. Mida kõrgem ja järsem katus, seda rohkem on tavaliselt kandvat konstruktsiooni, katusematerjali, aluskatet, roovitust, otsaplekke, fassaadi või viiluseina ja tööaega.
Mõnikord võib kaldenurga mõistlik vähendamine anda märgatava säästu, säilitades samal ajal maja arhitektuurse idee.
Samas on katuse kuju ja kõrgus osa hoone välisilmest ning selle muutmine tuleb alati projekteerijaga üle kontrollida.
3. Katusekate – sama katus võib maksta väga erinevalt
Üks lihtsamaid kohti säästmiseks on katusekatte valik.
Näiteks võivad olla valikus trapetsprofiil, klassikprofiil, valtsplekk, kivikatus või erinevad premium-katusematerjalid.
Visuaalne erinevus võib olla väiksem kui hinnavahe.
Kui projektis on ette nähtud kallim katusekate, tasub küsida: kas see materjal annab selle maja puhul päriselt piisavalt lisaväärtust?
Näiteks klassikprofiili asemel võib lihtsam trapetsprofiil olla oluliselt soodsam nii materjali kui mõnikord ka paigalduse poolest.
Katusekate on hea näide sellest, kus saab säästa ilma maja konstruktiivset kvaliteeti vähendamata.
4. Välisviimistlus
Fassaadi puhul ei määra hinda ainult materjali ruutmeetrihind.
Väga palju mõjutavad erinevate materjalide arv, fassaadi geomeetria, lõpetused, nurgad, liited, akende ümbrused, varjatud kinnitused ja materjali mõõdud.
Näiteks võib projektis olla puitlaudis, krohv, fassaadiplaat ja dekoratiivne tellis ühel ja samal majal.
Iga uus materjal tähendab uusi sõlmi, uusi töövõtteid ja rohkem tööaega.
Sageli võib maja välisilme säilitada ka kahe materjali asemel ühega või kolme asemel kahega.
Puitfassaadi puhul tasub kontrollida ka laudise mõõte. Erilaiusega või eriprofiiliga laud võib olla standardlahendusest oluliselt kallim, kuigi lõpptulemus erineb vähe.
5. Akende suurused ja mõõdud
Aknad on üks koht, kus arhitektuurne idee võib eelarvet väga tugevalt mõjutada.
Eriti kalliks võivad minna väga kõrged või laiad aknad, nurgaklaasid, eritellimusmõõdud, suured lükanduksed ja suured fikseeritud klaasid koos keerulisema kandekonstruktsiooniga.
Kui aken on näiteks 2,7 meetrit kõrge, tasub küsida, kas 2,4-meetrine aken muudaks ruumi tunnet päriselt märgatavalt.
Sageli mitte.
Aga hinnavahe võib tulla klaaspaketist, profiilist, paigaldusest, tõstetehnikast, kandvast talast ja päikesekaitsest.
Akende puhul on standardiseerimine üks tugevamaid säästuvõimalusi.
Kui majas on 15 akent ja peaaegu kõik on eri mõõdus, tasub vaadata, kas neid saab grupeerida näiteks 5–6 standardmõõdu ümber. See lihtsustab tootmist, tellimist, paigaldust, aknalaudu, siseviimistlust ja välisplekke.
6. Laekõrgus
Kõrge lagi tundub projektis sageli väikese arhitektuurse detailina.
Tegelikult mõjutab see välisseina kõrgust, karkassi või ploki kogust, soojustust, fassaadi, siseviimistlust, akende kõrgust, tellinguid ja kütetavat mahtu.
Kui kogu majas on näiteks 3 meetri kõrgune lagi, tasub küsida, kas seda on tegelikult igas ruumis vaja.
Üks variant on jätta kõrgem lagi elutuppa ja kööki ning kasutada magamistubades ja abiruumides tavalisemat kõrgust.
Veel suurem sääst võib tulla avatud lae või kahe korruse kõrguse ruumi ülevaatamisest.
Kõrge ruum võib olla väga efektne, kuid selle eest makstakse nii ehitamisel kui hiljem energiakasutuses.
7. Standardiseeri kõik, mida saab standardiseerida
See on üks olulisemaid kulude vähendamise põhimõtteid.
Eritellimus maksab peaaegu alati rohkem.
Vaata läbi aknad, välisuksed, siseuksed, soojustused, puitmaterjalid, fassaadimaterjalid, kipsplaadid, põrandamaterjalid, sanitaartehnika, valamud, dušid, mööbel ja valgustid.
Kui projektis on näiteks materjal või komponent, mille mõõt ei vasta tavapärasele standardile, tasub uurida, kas seda saab asendada levinuma mõõduga ilma funktsiooni muutmata.
Sama kehtib uste kohta.
Standardmõõdus siseuks on oluliselt soodsam kui eritellimusel valmistatud väga kõrge või väga lai uks.
Majas võib olla kümme või rohkem siseust. Ühe ukse hinnavahe ei pruugi tunduda suur. Kümne ukse puhul muutub see juba märgatavaks.
8. Kas konstruktsioonis on liiga palju kihte?
Projektides on sageli lahendusi, mis on tehniliselt korrektsed, kuid mitte tingimata kõige efektiivsemad.
Näiteks võib seinas või laes olla kaks kihti kipsi, eraldi plaat ja selle peal veel teine jäik kiht, mitu tuuletõkkekihti või mitu eraldi roovitust.
Iga kiht tähendab materjali, transporti, tõstmist, lõikamist, paigaldust, kinnitusi ja jäätmeid.
Kui konstruktor või projekteerija kinnitab, et sama funktsiooni saab saavutada ühe sobiva kihiga, võib sääst olla palju suurem kui lihtsalt ühe plaadi hind.
Kõige olulisem on siin mitte omal käel konstruktsioone ära jätta.
Optimeerimine tähendab, et kontrollitakse, millist funktsiooni iga kiht täidab ja kas sama funktsiooni saab lahendada lihtsamalt.
9. Konstruktsioonide keerukus
Materjal ei pruugi isegi olla kallis. Kallis võib olla selle paigaldamine.
Näiteks võib arhitektuurne detail nõuda metallist eridetaili, puusepa kohapealset tööd, mitmekordset mõõdistamist, eritellimusmaterjali, kraanat või lisatellinguid.
Üks hea küsimus iga keerulise detaili kohta on: kui palju töötunde selle lahenduse tegemiseks kulub?
Ehituses on töötund kallis.
Seetõttu võib natuke kallim, kuid kiiresti paigaldatav materjal tulla kokkuvõttes odavam kui odav materjal, millega kulub kolm korda rohkem tööd.
10. Mõtle ehitusprotsessile, mitte ainult materjalidele
Projekt võib olla paberil väga hea, kuid ehitamiseks ebamugav.
Näiteks võib detail nõuda, et puusepp teeb oma töö ära, siis tuleb elektrik, seejärel plaatija, siis puusepp uuesti, pärast maalija ja lõpuks elektrik veel kord tagasi.
Iga tagasitulek maksab.
Hea optimeerimine püüab vähendada tööetappide arvu, erinevate tegijate arvu, korduvat objektil käimist, keerulisi liiteid ja käsitsi kohapeal valmistamist.
Ehituse koguhind ei ole ainult materjalide summa.
See on materjal, töö, logistika, juhtimine ja risk.
11. Transport ja logistika
Transport on ehituses sageli alahinnatud kulu.
Tasub vaadata, kas materjal tuleb Eestist või välismaalt, mitu eraldi tarnet on vaja, kas materjal vajab kraanat, kas see mahub tavatransporti, kas see vajab erilist ladustamist ja kui palju tekib jääki.
Näiteks võib erimõõdus materjal olla ruutmeetri kohta vaid veidi kallim.
Aga kui see tuleb eraldi tellida, kaugemalt transportida, suure koguse kaupa osta või objektil mitu korda ümber tõsta, muutub tegelik hinnavahe palju suuremaks.
Hea projekt kasutab võimalikult palju materjale, mida on kohalikult ja kiiresti saada.
12. Ehitusperiood – talvine ehitus maksab rohkem
Ka ehituse ajastus mõjutab hinda.
Talvel lisanduvad sageli lume koristamine, ajutine küte, konstruktsioonide kuivatamine, külmakaitse, töömaa valgustamine, aeglasem töötempo ja betoonitööde talvised lisakulud.
Kõige kallim on olukord, kus märjad ja temperatuuritundlikud tööd satuvad kõige külmemasse perioodi.
Kui ajagraafikut saab nihutada nii, et vundament, karkass ja katus saavad tehtud paremal aastaajal, võib sääst olla märgatav.
Ajagraafik tuleb seetõttu optimeerida sama tõsiselt kui materjalid.
13. Vaata üle kandekonstruktsioonid ja sillete pikkused
Nagu esimeses artiklis kirjeldasime, mõjutavad suuri avatud ruume sageli kallid kandvad lahendused.
Kui projektis on väga suur avatud köök-elutuba, suur klaassein, pikk sildeava või kandvate seinte puudumine, võivad vajalikuks muutuda liimpuit, terastalad, teraspostid või muud erilahendused.
Mõnikord piisab ühest hästi paigutatud postist või väikese seinalõigu muutmisest, et konstruktsioon muutuks oluliselt lihtsamaks.
See ei tähenda automaatselt ruumiplaani rikkumist.
Hea konstruktor suudab sageli leida variandi, kus ruumi arhitektuur säilib, aga konstruktsioon muutub palju ratsionaalsemaks.
14. Välisuksed
Projektis tasub üle vaadata kõik välisuksed.
Kas mõõt on standardne, kas külgklaasi on vaja, kas uks peab olema nii kõrge, kas tehnoruumi uks peab olema sama kallis kui peauks ja kas terrassil on vaja mitut kallist lükandust?
Peauks võib olla maja oluline arhitektuurne element.
Tehnoruumi või garaaži uks tõenäoliselt mitte.
Kõiki uksi ei pea ostma samast hinnaklassist.
15. Märjad ruumid
Kui projekt on valmis, tasub uuesti vaadata, mitu dušši, WC-d ja vanni majas tegelikult vaja on ning kui palju seinapinda peab päriselt plaaditud olema.
Näiteks võib projektis olla põhivannituba vanniga, eraldi duširuum, saunas dušš ja külaliste WC.
See võib olla põhjendatud.
Aga iga dušš tähendab trappi, veetorusid, kanalisatsiooni, hüdroisolatsiooni, segistit, dušiklaasi ja plaate.
Samuti ei pea kõiki märgruumi seinu automaatselt laeni plaatima.
Seal, kus otsest veekoormust ei ole, võib sobiv värvitud lahendus olla täiesti korrektne ja soodsam.
16. Tehnoruum ja majapidamisruum
Kui projektis on eraldi tehnoruum, pesuruum, majapidamisruum ja suur panipaik, tasub vaadata, kas osa funktsioone saab ühendada.
Iga ruutmeeter maksab.
Kui ehituse hinnatase on näiteks 2000 €/m², tähendab 5 m² umbes 10 000 eurot ehitusmahtu.
See ei tähenda, et kõik ruumid tuleks väikseks teha.
Aga iga ruum peaks täitma selget funktsiooni.
17. Elektrisüsteem, automaatika ja valgustus
Elektrisüsteemi puhul võib säästa palju ilma kasutusmugavust vähendamata.
Kontrolli, mitu pistikupesa tegelikult vaja on, kas kogu maja peab olema nutimaja, kas iga kardin peab olema elektriline, kas kõik valgustid peavad olema dimmerdatavad ning kui palju on LED-ribasid, välisvalgustust, valvet ja kaameraid.
Sageli projekteeritakse süsteeme põhimõttel „paneme kõik võimalused“.
Kõik võimalused maksavad.
Palju mõistlikum on teha vajalik infrastruktuur valmis, näiteks kaabeldus, kuid osa seadmeid paigaldada hiljem.
18. Siseviimistlus
Siseviimistlus on üks viimaseid kohti, kus eelarve kipub käest minema.
Projektis või sisekujunduses võib olla kallis parkett, suured disainplaadid, peidetud põrandaliistud, kõrged eritellimusuksed, seinapaneelid, mikrotsement ja erilahendusega valgustus.
Kõik need lahendused võivad olla head.
Küsimus on selles, kus need päriselt väärtust loovad.
Üks efektiivne strateegia on kasutada kallimaid materjale elutoas, köögis, põhivannitoas ja peamistes nähtavates tsoonides.
Abiruumides, garderoobides ja tehnilistes ruumides võib kasutada lihtsamaid standardlahendusi.
Maja ei muutu selle tõttu halvemaks.
Eelarve muutub.
19. Ära säästa vales kohas
Kõik optimeerimine ei ole hea optimeerimine.
Ettevaatlik peab olema kohtades, mis mõjutavad konstruktsiooni ohutust, niiskust, õhupidavust, soojustust, tuleohutust, katuse veepidavust, ventilatsiooni ja elektriohutust.
Näiteks ei ole hea kokkuhoid nõrgem hüdroisolatsioon, halb aknapaigaldus, ebapiisav ventilatsioon, juhuslikult vähendatud kandekonstruktsioon või odavaim võimalik katuse läbiviik.
Sellise säästu hind võib tulla tagasi mitu korda suuremana.
Õige value engineering vähendab ebavajalikku hinda, mitte vajalikku kvaliteeti.
20. Mis järjekorras valmis projekti optimeerida?
Kui projekt on eelarvest väljas, tasub kõigepealt vaadata hoone geomeetriat ja konstruktsioone, seejärel aknaid, uksi, fassaadi ja katusekatet, pärast seda tehnosüsteeme ning alles siis siseviimistlust ja väiksemaid komponente.
Viimasena tuleb vaadata ka ehitusprotsessi ennast: ajagraafikut, tarneid, standardmaterjale ja tööetappide arvu.
Sellise järjekorraga leitakse tavaliselt suuremad säästukohad enne, kui hakatakse väikeste detailide pealt eurosid lugema.
Kui palju on valmis projektist võimalik säästa?
Ühte universaalset protsenti ei ole.
Kui projekt on algusest peale ratsionaalselt tehtud, võib säästuruum olla üsna väike.
Kui projektis on aga palju erimõõte, keerulisi konstruktsioone, kallist viimistlust, ebastandardseid sõlmi, suuri klaaspindu, kõrgeid ruume ja keerukat katust, võib optimeerimise mõju olla väga suur.
150 m² maja puhul võib isegi 5% sääst tähendada 15 000–20 000 eurot.
10% tähendab juba suurusjärgus 30 000 eurot või rohkem.
Ja seda ilma, et peaks maja ilmtingimata väiksemaks tegema või selle kvaliteeti vähendama.
Kokkuvõte
Kui maja projekt on valmis ja hinnapakkumine osutub liiga kõrgeks, ei tähenda see automaatselt, et ainus lahendus on maja väiksemaks teha või odavama kvaliteediga materjale kasutada.
Kõigepealt tuleks küsida, kas projekt on ehitamiseks piisavalt lihtne, kas kõik erilahendused on põhjendatud, kas kasutame standardmõõte, kas konstruktsioonides on tarbetuid kihte, kas katuse- ja fassaadilahendus on hinna mõttes ratsionaalne, kas töötundide arv on kontrolli all, kas materjale saab lihtsalt hankida ja transportida ning kas ehituse ajastus on mõistlik.
Hea projekt ei ole ainult ilus ja tehniliselt korrektne.
Hea projekt on ka ehitatav mõistliku töö-, materjali- ja logistikakuluga.
Kui maja maksab projektis liiga palju, on sageli võimalik lahendus leida juba joonistelt – enne seda, kui kallid vead jõuavad ehitusplatsile.
